Il canone si paga da solo. Il resto è rendita.
Rent to rent a Brera: un bilocale di 60 m² con canone di 2.300 € al mese, trovato, avviato e gestito da noi. Al secondo mese: 93% di occupazione, canone interamente coperto e 1.401 € di cassa in più per l'investitore.
Diversificare il reddito senza comprare un immobile
L'investitore cercava un reddito che non dipendesse dal suo lavoro principale. Comprare a Brera, dove secondo Immobiliare.it si superano i 13.000 €/m², avrebbe immobilizzato centinaia di migliaia di euro.
La strada scelta è il rent to rent: prendere in locazione un immobile con un contratto che ne consenta l'uso per affitti brevi e farlo rendere più del canone. Il rischio è chiaro: 2.300 € da pagare ogni mese, che l'immobile sia pieno o vuoto. Per questo l'investitore voleva qualcuno che trovasse l'immobile, lo avviasse e lo gestisse ogni giorno perché il canone fosse coperto dai ricavi.
In sintesi
Cliente: investitore privato che voleva una seconda fonte di reddito.
Immobile: bilocale di 60 m² in zona Brera, Milano · fino a 4 ospiti · canone 2.300 €/mese.
Annuncio: Brera Design Loft su Airbnb →
Dall'immobile giusto al primo ospite, l'investitore non ha mosso un dito
Ricerca e contratto
Analisi della zona, selezione del bilocale, verifica dei numeri prima di firmare e negoziazione del contratto con il proprietario.
Avvio
Pratiche per la locazione turistica e annuncio «Brera Design Loft», costruito su ciò che gli ospiti cercano: design, aria condizionata, il Duomo a piedi.
Gestione attiva
- Prezzi dinamici notte per notte
- Assistenza ospiti 24/7
- Pulizia professionale a ogni cambio
- Check-in anticipato venduto come extra
Report mensile
Dashboard dedicata con ogni prenotazione, commissione e spesa, e la cassa che resta all'investitore dopo il canone.
Dal mese di avvio al canone coperto e superato
Quanto resta ogni mese dopo commissioni, tasse trattenute, pulizie, utenze e gestione, confrontato con il canone di 2.300 €. Agosto è stato il mese di avvio; da settembre l'immobile lavora quasi ogni notte e il canone è coperto.
* Ottobre include 8 soggiorni confermati ma non ancora svolti all'11/10/2026.
Conto economico mese per mese
| Agosto | Settembre | Ottobre | |
|---|---|---|---|
| Lordo pagato dagli ospiti | 2.933,50 € | 6.804,90 € | 5.835,16 € |
| Commissioni Airbnb | − 388,44 € | − 939,99 € | − 801,38 € |
| Tasse trattenute da Airbnb | − 427,50 € | − 655,50 € | − 665,00 € |
| Netto Airbnb (payout) | 2.117,56 € | 5.209,41 € | 4.368,78 € |
| Pulizie (45 € a cambio) | − 360,00 € | − 540,00 € | − 495,00 € |
| Utenze stimate (5 € a notte) | − 105,00 € | − 145,00 € | − 135,00 € |
| Gestione Host Manager 360 | − 312,90 € | − 823,41 € | − 684,77 € |
| Ricavo netto | 1.339,66 € | 3.701,00 € | 3.054,01 € |
| Canone di locazione | − 2.300,00 € | − 2.300,00 € | − 2.300,00 € |
| Cassa all'investitore | − 960,34 € | + 1.401,00 € | + 754,01 € |
Agosto: 8 soggiorni · 21 notti · occupazione 68% · mese di avvio. Settembre: 12 soggiorni · 29 notti · occupazione 93%. Ottobre: 11 soggiorni · 27 notti · occupazione 90% · 8 soggiorni futuri confermati.
Avvio assorbito, canoni pagati, cassa in attivo
Agosto è servito ad avviare l'immobile e a raccogliere le prime recensioni. Già a fine settembre la cassa cumulata è tornata positiva, e ogni mese a pieno regime aggiunge margine.
Media settembre–ottobre: +1.078 € al mese dopo il canone.
Gli ospiti lo trovano, lo scelgono e prenotano in anticipo
Cifre lette dal pannello Prestazioni di Airbnb per questo annuncio, aggiornato al 10 ottobre.
tasso di occupazione dal primo giorno di gestione
notti prenotate e 23 check-in, zero notti bloccate
giorni di preavviso medio: il calendario si riempie in anticipo
notti di durata media del soggiorno
visualizzazioni nella prima pagina dei risultati di ricerca
delle impressioni di ricerca in prima pagina
visite alla pagina dell'annuncio
delle visite all'annuncio diventa una prenotazione
Quattro mesi di notti occupate, a colpo d'occhio
Ricostruito dal calendario Airbnb: ogni blocco è un soggiorno, senza nomi né foto degli ospiti. All'11 ottobre novembre ha già 16 notti su 30 prenotate.
Agosto 21/31 notti
Settembre 28/30 notti
Ottobre 29/31 notti
Novembre 16/30 notti
Vedi tutti i soggiorni di settembre (dati anonimi)
| Soggiorno | Arrivo | Partenza | Notti | Ospiti | Extra | Payout Airbnb |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Soggiorno 1 | 01/09 | 03/09 | 2 | 2 | 216,07 € | |
| Soggiorno 2 | 03/09 | 07/09 | 4 | 2 | +30,00 € check-in anticipato | 900,86 € |
| Soggiorno 3 | 07/09 | 08/09 | 1 | 4 | 160,55 € | |
| Soggiorno 4 | 08/09 | 09/09 | 1 | 4 | 151,42 € | |
| Soggiorno 5 | 09/09 | 12/09 | 3 | 1 | 457,91 € | |
| Soggiorno 6 | 12/09 | 13/09 | 1 | 4 | 160,55 € | |
| Soggiorno 7 | 13/09 | 18/09 | 5 | 3 | 813,06 € | |
| Soggiorno 8 | 18/09 | 20/09 | 2 | 2 | 357,43 € | |
| Soggiorno 9 | 21/09 | 24/09 | 3 | 2 | +35,00 € check-in anticipato | 850,42 € |
| Soggiorno 10 | 25/09 | 27/09 | 2 | 4 | +20,00 € check-in anticipato | 383,60 € |
| Soggiorno 11 | 27/09 | 30/09 | 3 | 1 | 400,11 € | |
| Soggiorno 12 | 30/09 | 02/10 | 2 | 3 | 357,43 € | |
| Totale · 12 soggiorni | 29 | +85,00 € | 5.209,41 € |
Recensioni da 5 stelle, dal primo soggiorno
★★★★★«Appartamento pulitissimo, con tutte le dotazioni indicate. Posizione perfetta, tutto a piedi. Eravamo con due neonati e l'alloggio era pronto anche per loro al nostro arrivo. Host molto attento e accogliente.»
Ospite, agosto 2026 · tradotta dal francese
★★★★★«Alloggio impeccabile per visitare Milano! Vicinissimo alle attrazioni e ai ristoranti, si va ovunque a piedi. L'host è super gentile e risolve tutto.»
Ospite, agosto 2026 · tradotta dallo spagnolo
Numeri verificabili, non promesse
Schermate originali del pannello Prestazioni di Airbnb dell'annuncio. Tocca un'immagine per ingrandirla.
Per rispetto della privacy degli ospiti abbiamo oscurato nomi, foto profilo e recensioni nominative in tutte le schermate e nel video. Le recensioni citate sopra sono riportate senza nome.
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Fonti e note
- Dati economici: resoconti mensili Host Manager 360 dell'immobile, agosto–ottobre 2026 (estratti l'11/10/2026). Ottobre include soggiorni confermati non ancora svolti, quindi è una previsione basata su prenotazioni reali.
- Ricavo netto = lordo pagato dagli ospiti − commissioni Airbnb − tasse trattenute da Airbnb − pulizie − utenze stimate (5 € a notte) − costo di gestione Host Manager 360. Cassa all'investitore = ricavo netto − canone di locazione di 2.300 € al mese. Le imposte personali vanno verificate con il proprio commercialista.
- L'operazione si basa su un contratto di locazione che consente la sublocazione per affitti brevi, con il consenso del proprietario.
- Metriche di occupazione, qualità e conversione: pannello Prestazioni di Airbnb, annuncio singolo, periodo 1 ago – 11 ott 2026, ultimo aggiornamento 10 ott 2026.
- Prezzo medio di vendita a Brera: Immobiliare.it, mercato immobiliare Brera, 13.279 €/m², settembre 2026.
- I risultati passati di un immobile non garantiscono risultati futuri né su altri immobili. Ogni stima per un nuovo immobile viene dichiarata come tale.
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