Da villa di famiglia a 82.542 € lordi in quattro mesi
Sei suite che fino a giugno 2026 usava solo la famiglia. Il proprietario non aveva mai affittato. Dal 15 giugno al 19 ottobre: 82.542 € lordi incassati, 66.051 € netti al proprietario, 532 notti vendute e il titolo di Superhost ottenuto al primo anno.
Una villa, sei suite, nessuna esperienza di affitti brevi
| Cliente | Michele Lucentini, proprietario privato. Prima esperienza di affitti brevi: non aveva mai affittato in vita sua. |
| Immobile | Villa Lucentini, Marinella di Selinunte (TP): sei suite indipendenti con bagno privato, piscina salata con solarium vista mare, campo da tennis illuminato, giardino con palme secolari, parcheggio privato. Fino a 12 ospiti. |
| Annunci | Sette su Airbnb: uno per ogni suite (Apollo, Dioniso, Era, Poseidon, Zeus, Atena) più la villa intera per i gruppi. |
| Avvio | 15 giugno 2026, a stagione già iniziata. |
| Servizio | Gestione completa Host Manager 360: adempimenti, annunci, prezzi, ospiti, contestazioni, report mensile. |
| Periodo analizzato | 15 giugno – 19 ottobre 2026 (dati Airbnb e reportistica Host Manager 360). |
Una villa che costava dodici mesi l'anno e lavorava zero
Tasse, utenze, giardino e manutenzione arrivavano comunque, con la villa chiusa. Michele ci aveva pensato, ma non aveva mai affittato: non sapeva da dove cominciare, cosa fosse obbligatorio, quanto chiedere a notte, cosa succede quando un ospite contesta qualcosa. La paura di sbagliare lo aveva fermato per anni.
Il rischio era doppio: partire a metà giugno, con due settimane per essere visibili prima di luglio, e mettere online sei unità insieme alla villa intera senza alcuno storico di recensioni.
Noi abbiamo gestito la maggior parte. Per il resto, l'abbiamo guidato passo per passo
Non una consulenza, ma una gestione operativa. Michele è rimasto il proprietario e ha preso le decisioni che spettavano a lui; tutto il resto lo abbiamo fatto noi.
Adempimenti per partire
Abbiamo verificato cosa serviva davvero per avviare la locazione turistica, in che ordine, e cosa invece non serviva. Michele è stato seguito passo per passo nei soli passaggi che spettavano a lui come proprietario.
Sette annunci, non uno
Un annuncio per ogni suite, con nome, foto e testi dedicati, più la villa intera per i gruppi fino a 12 persone. Online entro la seconda metà di giugno: le prime undici prenotazioni sono arrivate nelle due settimane di avvio.
Prezzi che seguono la domanda
Tariffe diverse per periodo, giorno della settimana e anticipo di prenotazione. Risultato: prezzo medio 175 € a notte, preavviso medio 18 giorni, soggiorno medio 5 notti.
Gestione attiva degli ospiti
Richieste, messaggi, selezione degli ospiti, check-in e assistenza durante il soggiorno. Tasso di risposta 100%, zero cancellazioni, 74 recensioni ricevute.
Contestazioni gestite da noi
Richieste di rimborso e contestazioni trattate con la piattaforma e con l'ospite, senza che il proprietario dovesse intervenire.
Report mensile e bonifico
Ogni mese il proprietario vede incasso, costi e netto, suite per suite, e riceve il bonifico.
Dal mese di avvio al mese record: 27.754 € in agosto
Incasso lordo mese per mese: importi accreditati da Airbnb al proprietario, già al netto delle commissioni della piattaforma, prima di gestione e costi operativi.
Da giugno a ottobre: 85.425 € incassati, 66.051 € netti al proprietario
Dalla reportistica Host Manager 360: prenotazioni incassate, costo della gestione in euro, pulizie e prodotti, netto al proprietario.
| Mese | Sogg. | Notti | Incasso prenotazioni | Gestione HM360 | Pulizie e prodotti | Netto proprietario |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Giugno* | 11 | 41 | 4697,70 € | -704,66 € | -110,00 € | 3915,40 € |
| Luglio | 29 | 133 | 21.565,50 € | -3234,83 € | -290,00 € | 16.869,64 € |
| Agosto | 28 | 155 | 32.830,50 € | -4924,58 € | -280,00 € | 24.666,55 € |
| Settembre | 25 | 153 | 20.173,20 € | -3025,98 € | -250,00 € | 15.659,19 € |
| Ottobre** | 10 | 50 | 6157,80 € | -923,67 € | -100,00 € | 4940,16 € |
| Totale | 103 | 532 | 85.424,70 € | -12.813,72 € | -1030,00 € | 66.050,94 € |
* Giugno dal 15: metà mese di attività. ** Ottobre al 13/10, comprende soggiorni confermati e non ancora effettuati. Il netto è calcolato dopo gestione, pulizie, prodotti e utenze stimate; fanno fede i bonifici mensili. L'incasso prenotazioni può differire di poco dagli accrediti Airbnb per date di pagamento e correzioni.
Gli ospiti li trovano, li scelgono e prenotano in anticipo
occupazione luglio–settembre, sei suite
notti prenotate
preavviso medio di prenotazione
notti di soggiorno medio
comparse in prima pagina
visite agli annunci
prezzo medio a notte
valutazione su 74 recensioni
Settembre 2026, suite per suite
Il mese che mostra come lavora la villa fuori dall'alta stagione: 153 notti, soggiorno medio di 5,9 notti, 19.485 € accreditati da Airbnb.
| Suite | Pagato dagli ospiti | Commissioni Airbnb | Accreditato |
|---|---|---|---|
| Apollo | 4003,00 € | -620,48 € | 3382,52 € |
| Dioniso | 3209,00 € | -450,90 € | 2758,10 € |
| Era | 4605,80 € | -713,90 € | 3891,90 € |
| Poseidon | 4870,40 € | -747,17 € | 4123,23 € |
| Zeus | 3756,00 € | -535,69 € | 3040,31 € |
| Atena | 2709,00 € | -419,89 € | 2289,11 € |
| Totale settembre | 23.153,20 € | -3488,03 € | 19.485,17 € |
Il totale delle commissioni comprende anche una correzione di −180 € su una prenotazione della suite Zeus. Fonte: report guadagni Airbnb, settembre 2026.
Sei suite, piscina, tennis e un giardino di palme secolari
74 recensioni in quattro mesi, il 95,7% a cinque stelle
Valutazione media 4,96 sulla qualità generale, 92,9% a cinque stelle sull'accuratezza dell'annuncio e 90% sulla pulizia. Titolo di Superhost ottenuto al primo ciclo di valutazione utile.
L'alloggio ha superato le nostre aspettative. Posizione da sogno a pochi metri da una spiaggia di sabbia infinita. Michele è stato incredibilmente accomodante e disponibile. Consigliatissimo senza riserve.
Host molto cordiale. La casa è evidentemente di nuova costruzione, tutto è pulito e la piscina è tenuta in maniera impeccabile. Potevamo persino farci lavare il bucato all'interno della casa. Parcheggio all'interno della tenuta.
Siamo stati benissimo nell'appartamento e abbiamo apprezzato molto il nostro soggiorno. Soprattutto la comunicazione con Michele è stata estremamente facile ed è stato sempre molto disponibile. Zona tranquilla e incantevole con alcuni bei ristoranti e ottime spiagge.
Non avevo mai affittato in vita mia. Oggi dico a chi ha una casa chiusa: affidatevi a loro, non sbaglierete.
Michele Lucentini, proprietario di Villa Lucentini · intervista del 13 ottobre 2026
Numeri verificabili, non promesse
- Incassi Airbnb: sezione Guadagni e Report dell'account del proprietario, letti il 19 ottobre 2026. Importi al netto delle commissioni Airbnb, al lordo di gestione e costi operativi.
- Prestazioni (valutazioni, occupazione, prezzo medio, visibilità): sezione Prestazioni dell'account Airbnb, periodo 1 giugno – 19 ottobre 2026, media dei 7 annunci. L'occupazione dell'80% è calcolata sulle sei suite nei mesi di luglio, agosto e settembre.
- Conto economico: reportistica mensile Host Manager 360. Il netto al proprietario include una stima delle utenze; fanno fede i bonifici mensili.
- Periodo di Superhost: 1 ottobre 2025 – 30 settembre 2026 (93 soggiorni, 482 notti, tutti da giugno 2026).
- Aspetti fiscali esclusi: gli importi sono al lordo delle imposte del proprietario.
- I risultati passati non garantiscono risultati futuri. Ogni immobile riceve una stima propria, gratuita, prima dell'avvio.
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