Pubblicato il 2 ottobre 2026 · a cura di Host Manager 360
Affidare il proprio appartamento a un property manager è la scelta di molti proprietari che vogliono guadagnare con gli affitti brevi senza passare le giornate tra messaggi, check-in e pulizie. Ma quanto costa davvero? In questa guida mettiamo in fila tutte le voci, con numeri realistici e senza sorprese.
Come si paga un property manager: la commissione sui ricavi
Nella maggior parte dei casi il gestore non chiede un canone fisso: trattiene una percentuale su quanto incassa l'appartamento. È il modello più corretto per il proprietario, perché il gestore guadagna solo se guadagni anche tu. Le fasce di mercato più comuni sono:
- Gestione solo online (annuncio, prezzi, messaggi con gli ospiti): circa 10–15% dei ricavi.
- Gestione completa (anche check-in, pulizie, biancheria e manutenzione sul posto): in genere tra il 20% e il 30%.
- Affitto garantito (sublocazione): nessuna commissione, il gestore ti paga un canone fisso ogni mese e si prende il rischio delle notti vuote.
Prima di firmare chiedi sempre su quale base si calcola la percentuale: sul lordo della prenotazione o sul netto, dopo le commissioni delle piattaforme. A parità di percentuale, la differenza a fine anno può essere importante.
Le commissioni delle piattaforme
- Airbnb: dal 13 ottobre 2026 gli host in Italia passano alla commissione unica del 15,5% a carico dell'host (prima circa il 3% all'host e il resto all'ospite).
- Booking.com: di norma tra il 15% e il 18%, a seconda della zona e dei programmi a cui aderisci.
Con l'aumento di Airbnb, saper aggiornare i prezzi diventa ancora più importante: chi non ritocca le tariffe rischia di vedersi ridurre il guadagno di oltre dieci punti percentuali.
Pulizie e biancheria
A ogni cambio ospite servono pulizia professionale, cambio di lenzuola e asciugamani e il rifornimento dei prodotti di cortesia. Di solito questo costo è coperto dalla tariffa di pulizia pagata dall'ospite, ma va calcolato bene: se è troppo bassa pesa sul proprietario, se è troppo alta fa perdere le prenotazioni brevi.
Costi fissi dell'immobile
- Utenze, internet e spese condominiali.
- Piccola manutenzione e sostituzioni (biancheria, stoviglie, elettrodomestici).
- Dotazioni obbligatorie di sicurezza: rilevatori di gas e monossido ed estintore.
- Eventuale assicurazione dedicata.
Tasse
Le persone fisiche che affittano per meno di 30 giorni possono scegliere la cedolare secca: 21% sul primo immobile e 26% dal secondo. Dal 2026, chi destina all'affitto breve tre o più appartamenti è considerato attività d'impresa. Con la cedolare secca le commissioni delle piattaforme non sono deducibili. Per la tua situazione confrontati sempre con il commercialista.
Come scegliere: le domande da fare
- La commissione si calcola sul lordo o sul netto?
- Le pulizie sono comprese o a parte?
- Ci sono costi di avvio, per esempio foto o allestimento?
- Ogni quanto ricevo report e pagamenti?
- Posso recedere dal contratto e con quale preavviso?
Il property manager ha un costo, ma se lavora bene si ripaga e spesso porta a guadagnare di più rispetto al fai-da-te. Fonti: Smoobu e QuiFinanza (2026), MilanoFree (maggio 2026), Il Sole 24 Ore NT+ Fisco.